一线城市集体入春
上海二手成交连续创纪录。
上周末，上海网签量再度突破2800套。
单周成交7488套，环比再增长3.5%。
图源冰山指数（下同）
上海不少的交易中心都是人头攒动。
很多中介经纪人忙到凌晨还在谈判桌上斡旋。
这一次上海楼市的小阳春毋庸置疑，而且来的比大家预想的要猛烈。
网签数据多少有点滞后，如果看实时成交，这种热度会更明显。
过去的2周，上海二手房每周的实时成交都是八九千套。
如果按照这个速度推算，整个3月的实时成交量极有可能超过3.8万套。
从全国情况来看，上海并不是独苗。
一线及一些核心城市的3月成交都在爆单。
先看北京。
截至3月21日，北京3月已经卖了16251套，预计全月实时成交能到2.3万套。
同环比都是大幅度增长。
2月还在过冬，3月直接入夏。
深圳作为过去两年跌得最惨的城市，这一波小阳春也在加速成交。
截至3月22日，深圳卖了5121套，预计全月冲击8000套。
广州预计3月实时成交1.4万套。
南京这两年价格跌的也是很惨的，不过这个3月成交也不一般。
过去两周每周实时成交都是3300套以上。
这个3月，没有哪个城市是主角，而是大家一起嗨。
卖家、买家、中介都在变
数据的背后，都是实实在在的每个个体。
成交变化的本质是不少人心态的变化。
1、卖家：之前跪求买家买，现在是不甘心，甚至想涨价
我有个北蔡的朋友，房子卖了大半年了，就年前的时候客户来看房还是挑挑拣拣的。
中介也劝他再降降价。
那时候他的想法都还是，实在不行就再砍自己一刀。
结果到了3月，画风变了。
第一个周末，5组客户来看。第二个周末，直接来了8组。
更让他意外的是，有两组当场就表达了想买的意愿。
就是上了谈判桌，也感觉没有以前砍价压力大了。
最后的成交价，还比前一套同户型多卖了20万。
成交后，他还问中介，是不是自己卖便宜了。
这就是现在上海卖家的现状，买卖地位不敢说反转，但肯定比以前好多了。
2、买家：之前等等看，现在主动看
跟卖家心态反转对应的，是买家心态的调整。
有不少看房2、3年的，在今年终于下手了。
我们自己也有这样的客户，2023年就想买房，但市场行情一直不稳。
看了3年多房子了，今年找到我们是下决心要买了。
我们感受下来，这种300万以下成交最热的总价段买家是会着急的。
有性价比的低总价房子卖的很快，今天可能看上这套了，但是回去犹豫两天，房子就卖掉了。
3、中介：忙到飞起
中介的变化最明显了。
带看量、签约量都在增长。
最夸张的是上周日，我们一个合作中介说他一天带了8组客户看房，晚上11点还在签约室陪客户谈。
关键是门店的三间签约室都有人。
有些热门板块的门店，一周就成交几十套。
小阳春不是偶然
成交暴增，不是天上突然掉下来的。
是三方共振，把市场点燃了。
1、政策持续松绑，门槛降到最低
过去一年，政策这个水龙头被拧到了最大。
首付比例降到历史最低——上海首套房首付普遍15%-20%。
300万的房子，首付45万-60万就能拿下。
房贷利率也到历史低位，尤其公积金贷款，现在额度高利率低，只有2.6%。
限购也松了，上海现在1年社保就能买。
大量外溢需求和外地购买力被释放出来。
税费也减了，增值税“5改2”。
门槛低了，成本降了，市场自然就活了。
2、价格筑底，性价比凸显
价格是最有说服力的。
上海现在可以说普降幅度要有40%了。
个案比较狠的都是打4折。
比如潍坊九村这套，5年多已经降了61%。
原来买不起的，现在能买得起，原来只能买小的，现在能买大。
而且老破小普遍租售比也高，自然对买家吸引力大。
关键是你不买，房东也可以考虑政府收购，不怕出不了手。
3、预期转变
这是顶层一直在努力的。
止跌回稳也一直是楼市的目标。
在政策不断，价格越来越低的双重作用下，市场正在从一致看跌转变为涨跌分化。
市场的多空拉扯愈发激烈。
给买卖双方几句大实话
行情是火了，但越是这样，越要冷静。
说几句大实话，希望对你有用。
给卖家：别贪心，卖房绝对是窗口期
首先要明白，目前还谈不上是新一轮牛市的起点。
说白了，是之前跌多了，大家觉得便宜了，才冲进去买的。
所以，如果你是卖家，尤其是非核心地段、老房子、有硬伤的房子，建议趁这波行情，合理定价，赶紧出手。
这些房子本来流动性就不强，现在能遇到诚心买的，已经是运气了。
别贪心临时加价，小心把唯一的买家吓跑。
如果你是置换，更要算好时间账。尽量让卖房和买房节奏匹配，别出现“买好了却卖不掉”的尴尬。
给买家：别慌，别追高
对刚需来说，不能因为头脑一热，在谈判桌上就追高。
尤其不要大幅度超预算，保持杠杆的合理度。
如果真的是超跌有性价比的房子，合理的加价是可以接受的。
很多人可能很想知道：现在到底是反转还是反弹？
还得继续观察两个月。
虽然3月数据很亮眼，但真正决定走向的，是未来几个月的持续性。
如果5、6月成交量还能维持在高位，价格温和上涨而不是暴涨暴跌，那才能说市场真正筑底成功了。
另外，经济基本面和居民收入预期，才是楼市持续回暖的根本。
所以，不管你是买还是卖，别太乐观，也别太悲观。
在市场的喧嚣里，保持一份清醒，比什么都重要。
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